ＳＫ Ｈｏｍｅ Ｐｌａｎｎｉｎｇ
ＳＫホームプランニング
ＳＫホームプランニング（鎌ケ谷市）にて行いました、不動産売買やリフォームに関する無料相談の事例をご紹介いたします。当社の無料相談には、「宅建士」および「ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）」が対応しております。
事例①
【相談内容】
●千葉県銚子市で約200坪の古家付き土地が、
100万円で売りに出されているので購入を考え
ている。
●購入した土地は更地にして、資材置場・作業場
として使う予定である。
●現地を見に行ったところ、庭にかなりの量の残
置物があり、もしかすると地中にも何か埋めら
れていそうで心配である。
●仲介業者からは、「今回の取引の仲介手数料は
18万円となる」「移転登記は、自分でやれば
費用が安く済むので、書類は準備するから一緒
に法務局へ行って登記をしましょう」「古家の
所有権は売主様のままにしておいて、古家を取
り壊してから買主様で滅失登記をした方が、余
分な費用が掛からない」と言われている。
【回答・対応】
●仲介手数料につきましては、18万円と説明さ
れたとの事でしたが、この18万円という手数
料は、400万円以下の物件の「売主」へ請求で
きるものであり、買主には当てはまらないもの
なので、通常の手数料（取引物件価格×5％）
に訂正してもらうようアドバイスいたしまし
た。
●登記に関しましては、確かにご自身で移転登記
をされる方も居ますし、古家付き土地の場合、
古家を取り壊すまでは、古家の所有権を売主の
ままにしておく事もありますが、今回の仲介業
者の対応に曖昧な部分を感じたため、相談者様
には当社提携の司法書士事務所をご紹介し、古
家の所有権につきましても、物件引き渡し時に
移転登記されることをお薦めいたしました。
●心配されていた地中埋設物に関しましては、重
要事項説明書へ埋設物に関する特約を記載して
もらうようアドバイスし、その後作成された重
要事項説明書・契約書の雛型を当社にて内容確
認いたしました。
●ご紹介した司法書士の先生のご協力もあり、無
事に契約・引き渡し・登記が完了したとのご連
絡をいただきました。
無料相談事例集
事例②
【相談内容】
●亡くなった叔父の遺産を相続する事になり、遺
産分割調停を行った結果、栃木県小山市にある
土地・家屋を相続する事となった。
●相続した土地・家屋は、売却しようと考えてい
る。
●土地・家屋を相続した時に、一旦名義を叔父か
ら自分に変更しなければならないが、名義変更
をするにあたり、調停で相続人から外れた者の
同意などは必要となるのか？
●家屋の中には、叔父達が生前使用していた家財
がそのまま残っている。家具などは良い物が
揃っているのだが、やはり土地・家屋を売却す
る時には、全て処分しておいた方が良いのか？
【回答・対応】
●調停を行った相続財産の名義変更につきまして
は、調停の結果は裁判での判決と同じ効力を
持っておりますので、相続人から外れた方の同
意などは必要とせずに、相続人のみで名義変更
可能であり、必要であれば当社提携の司法書士
をご紹介できる事をお伝えいたしました。
●家屋の中に残されている家財に関しましては、
土地・家屋を売却されるのであれば、やはり全
て処分しておく方が望ましいのですが、良い家
具が揃っているという事でしたので、良い家具
は残しておき、「家具付き」の物件として売却
する事も可能であるとアドバイスし、売却の際
には当社提携の不動産業者をご紹介できる事を
お伝えいたしました。また、もし家財を全て処
分する事になった時には、当社提携の廃棄物業
者のご紹介も可能である事をお伝えいたしまし
た。
事例③
【相談内容】
●埼玉県所沢市で、土地約70坪・建物築15年・
1,780万円の中古戸建を購入しようと契約をし
たが、銀行に住宅ローンの申込みを行ったとこ
ろ、仲介業者が準備した書類に不足や内容不備
があったため、受付けてもらえなかった。
●銀行の担当者からは、「この仲介業者は素人レ
ベルで怪しい」「書類上では、この物件は再建
築不可となっているが大丈夫ですか？」と言わ
れた。
●再建築不可について、重要事項説明の時に仲介
業者からは、「この物件は再建築不可となって
いるが、ちゃんと建替えは出来るから大丈夫」
と軽い感じで言われただけで、詳しい説明は特
になかった。
●仲介業者に不信感があり、再建築不可の物件を
購入するのも心配になってきたので、この契約
を解除する事は出来ないか？
【回答・対応】
●契約の解除につきましては、一旦契約を交わし
てしまった以上、解除する事は難しいのです
が、今回の物件が再建築不可という事のため、
再建築不可の物件はローン審査が通りづらい場
合がありますので、ローン審査が通らなければ
契約書のローン特約条項により、契約を解除で
きる可能性はあるとご説明いたしました。
●再建築不可の件につきましては、重要事項説明
書に「接道義務を果たしていないため」と記載
されていたため、現地の道路状況を確認したと
ころ、位置指定道路とみなされない幅員4ｍの
通路が、敷地に2ｍ接している状態である事が
確認出来ました。この状況であれば、法43条
第2項の許可または認定を受ける事により、再
建築が可能になると思われましたので、再建築
をご希望される時は、一度市役所へご相談され
る事をお薦めいたしました。
●その後、相談者様へ状況を確認したところ、仲
介業者が必要書類を再度準備し、銀行の担当者
とも交渉を行った結果、ローン審査が通ったの
で購入が決まったとの事でした。今回再建築不
可の物件を購入する事にはなりましたが、完全
に再建築不可と決まっている訳ではないです
し、また再建築不可物件という事で、近隣相場
よりかなり低い金額で購入出来ておりますの
で、先ずは現状の建物を大事に、出来る限り長
くお使いになられる事をお薦めし、リフォーム
のご質問などにも当社で対応出来る事をお伝え
いたしました。
事例④
【相談内容】
●3ＬＤＫのマンションで、半年ほど前から猫を
飼い始めたが、猫用トイレのニオイが部屋に充
満してしまい困っている。
●トイレは1週間に一度は丸洗いをし、猫砂（木
質チップ）も毎日1／4くらいの量を新しいも
のと入れ替えている。
●ニオイ対策として、「エコカラット」と「消臭
壁紙」では、どちらの方が効果的か？
●また「キャットウォーク」の設置や、猫用トイ
レの「カバー」の作成も依頼できるか？
【回答・対応】
●こまめにトイレのお手入れをされているにも関
わらず、かなりニオイがしているという事でし
たので、トイレの猫砂があまりニオイを吸収し
ていないのではないかと考え、先ずは猫砂を別
の物に変更してみる事をお薦めし、参考として
当社で使用している猫砂をご紹介いたしまし
た。
●猫砂を変更し、ニオイが改善されるようであれ
ば、更なるニオイ対策として「エコカラット」
をトイレの近くの壁へ、部分的に設置されてみ
る事をお薦めし、また「エコカラット」はDIY
で設置可能なキット商品もある事をご説明いた
しました。
●もし、現在の壁紙にニオイが吸着してしまって
いる場合には、ハウスクリーニングでニオイ除
去を行うか、壁紙を張替える必要があり、壁紙
を張替えるのであれば、その際に「消臭壁紙」
を使用される事をお薦めいたしました。
●同一面積で比べると、「エコカラット」の方が
「消臭壁紙」より消臭効果はあるようですが、
「エコカラット」は価格が高額になる事をご説
明いたしました。
●キャットウォークの設置は当社にて可能です
が、設置の注意点として、人の手の届かない高
さへの設置は控えた方がよい事をご説明いたし
ました。
●当社にて、猫用トイレのカバーの作成も可能で
すが、作成は基本的に「木製」となり、特殊な
材質や複雑な形状のものは作成が難しく、また
カバーの作成依頼のみの場合は、価格が割高に
なる可能性がある事をご説明いたしました。